Advies CPRW aan Woonbron over huurverhoging

Op 24 maart 2020 heeft CPRW het volgende advies aan Woonbron gestuurd m.b.t. de adviesaanvraag huurverhoging 2020.

Uw voorstel
In uw voorstel geeft u aan dat Woonbron streeft naar een rechtvaardige prijs-kwaliteitsverhouding en een gemiddeld gematigde huurverhoging. U stelt daarom voor om de huursom met inflatie (2,6%) te verhogen en de individuele huurverhoging per woning te differentiëren, afhankelijk van de afstand van de huidige huurprijs tot de beleidshuur. Tevens stelt u voor om een inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,6% door te voeren.

Hieronder leest u ons advies.

Betaalbaarheidsregelingen
U sluit bij de betaalbaarheidsregelingen aan bij de afspraken met de gemeenten Rotterdam, Delft en Dordrecht. Het ziet ernaar uit dat het in Dordrecht niet gaat lukken, waardoor aangesloten wordt bij het maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord.

Dit leidt ons inziens tot meerdere problemen:
– de huurders zullen zelf het initiatief moeten nemen. Hoe worden zij op de hoogte gebracht van deze regeling? Hoe wordt ervoor gezorgd dat zoveel
mogelijk huurders een verzoek kunnen indienen? Wij adviseren u dringend om de huurders op verschillende manieren (via de huuraanzegging, de website, Facebook, callcenter) te informeren en op de hoogte te stellen. Kunt u ons een voorbeeldbrief van de huuraanzegging sturen? Wij denken graag met u mee.

– bij de gemeenten wordt Nissewaard niet genoemd. We gaan er vanuit dat de huurders in Nissewaard ook de mogelijkheid hebben een beroep te doen op het Sociaal Huurakkoord.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
De gewenste rechtvaardige prijs-kwaliteitsverhouding wordt niet toegepast op de huurders met een hoger inkomen, vanaf €43.574.-. Weliswaar wordt de inkomensafhankelijk huurverhoging niet volledig doorgevoerd (wettelijk gezien zou 6,6% gevraagd mogen worden, u vraagt 5,6%), maar u kiest ervoor om geen relatie te leggen met de beleidshuur. De liberalisatiegrens (€ 737,14) vormt blijkbaar de grens, niet de eventueel lagere beleidshuur. Wij adviseren ook hier uit te gaan van de beleidshuur, omdat anders de verschillen weer vergroot worden. Om te voorkomen dat huurders met een hoger inkomen de wijk verlaten, moeten deze huurders niet hun huurwoning worden uitgejaagd met jaar op jaar hoge huurverhogingen. Ook een enigszins gematigde huurverhoging van 5,6% leidt bij een hoge huurprijs tot een hoge huurverhoging: bij € 650,- maar liefst € 36,40 per maand. Bovendien vragen wij ons af waarom u de inkomensafhankelijke huurverhoging vraagt? De controle van de inkomensgegevens blijkt veel extra mankracht te kosten, waardoor de extra opbrengst teniet wordt gedaan door hogere salariskosten. Heeft u een eerlijke berekening gemaakt van wat de inkomensafhankelijke huurverhoging oplevert? Dankzij de uitzonderingen komen steeds minder huurders voor de inkomensafhankelijke huurverhoging in aanmerking. Is het niet beter om een rechtvaardig beleid te voeren en de inkomensafhankelijke huurverhoging achterwege te laten? Naar onze mening strookt dit niet met het uitgangspunt om tot een rechtvaardige prijs-kwaliteitsverhouding te komen. Alleen als de huurprijs ver (meer dan 60%) onder de beleidshuur ligt, zou er aanleiding zijn een om inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen. Gezien het geringe aandeel huurders die minder dan 60% van de beleidshuur betalen (1%), wegen de opbrengsten niet op tegen de extra inspanningen om de gegevens te controleren. Een beter plan lijkt ons om deze huurders in te delen bij de groep van 60% – 75% afstand beleidshuur.


Ons advies
Wij adviseren positief voor wat betreft de inflatievolgende huurverhoging mits de betaalbaarheidsregeling conform het Sociaal Akkoord voldoende duidelijk gemaakt worden aan de huurders. Wij adviseren negatief op uw voorstel om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren zonder daarbij de beleidshuur in acht te nemen. Mocht u toch besluiten om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren dan adviseren wij u deze te beperken tot 3,6%.



Social media

Hier volgt binnenkort de link naar onze Facebook-pagina